સંયુક્ત માલિકીની મિલકત ખરીદતા પહેલાં શું જાણવું જરૂરી છે? જાણો તમારા કાનૂની અધિકારો અને જોખમો

પ્રસ્તાવના

ગુજરાતમાં જમીન, મકાન, ફ્લેટ કે દુકાન ખરીદતી વખતે ઘણી વખત એવી મિલકતનો વ્યવહાર સામે આવે છે, જેમાં એક કરતાં વધુ વ્યક્તિઓના નામ માલિક તરીકે નોંધાયેલા હોય છે. આવી મિલકતને સંયુક્ત માલિકીની મિલકત કહેવામાં આવે છે. કેટલીક મિલકતો વારસામાં મળેલી હોય છે, જ્યારે કેટલીક મિલકતો બે કે તેથી વધુ વ્યક્તિઓએ સાથે મળીને ખરીદી હોય છે.

સંયુક્ત માલિકીની મિલકત ખરીદવી કાયદેસર રીતે શક્ય છે, પરંતુ ખરીદી પહેલાં માલિકીના હકો, વેચનારનો હિસ્સો, અન્ય સહમાલિકોના અધિકારો અને મિલકત પર કોઈ કાનૂની બોજો છે કે નહીં તેની તપાસ કરવી ખૂબ જરૂરી છે. યોગ્ય તપાસ કર્યા વિના મિલકત ખરીદવાથી ભવિષ્યમાં વિવાદ, કોર્ટ કેસ અથવા મિલકતનો કબજો મેળવવામાં મુશ્કેલી ઊભી થઈ શકે છે.

સંયુક્ત માલિકીની મિલકત એટલે શું?

જ્યારે કોઈ મિલકત પર બે કે તેથી વધુ વ્યક્તિઓનો કાયદેસર માલિકી હક હોય, ત્યારે તેને સંયુક્ત માલિકીની મિલકત કહી શકાય છે. ઉદાહરણ તરીકે, બે ભાઈઓએ મળીને મકાન ખરીદ્યું હોય, પિતા અને પુત્રના નામે મિલકત હોય અથવા વારસામાં મળેલી જમીનમાં અનેક વારસદારોના હકો હોય, તો તે સંયુક્ત માલિકીનો કિસ્સો હોઈ શકે છે.

આવી મિલકતમાં દરેક વ્યક્તિનો હિસ્સો સમાન જ હોય તે જરૂરી નથી. હિસ્સો ખરીદીના દસ્તાવેજ, વારસાઈ હકો, વહેંચણીના દસ્તાવેજ અથવા અન્ય લાગુ પડતા કાયદા અને પુરાવાના આધારે નક્કી થઈ શકે છે.

1. મિલકતના અસલ માલિક કોણ છે તે તપાસો

સૌથી પહેલાં મિલકતના માલિકી દસ્તાવેજો તપાસવા જોઈએ. વેચનાર ખરેખર મિલકતનો માલિક છે કે માત્ર સહમાલિક છે, તે સમજવું જરૂરી છે. વેચાણ દસ્તાવેજ, અગાઉના માલિકીના દસ્તાવેજો, વારસાઈ નોંધ, વહેંચણીનો દસ્તાવેજ અને સંબંધિત રેવન્યુ રેકોર્ડ તપાસવાથી માલિકી અંગેની સ્થિતિ સમજવામાં મદદ મળે છે.

ગુજરાતમાં ખેતીની જમીન માટે લાગુ પડતા રેકોર્ડ, જેમ કે 7/12 અને 8-A, તેમજ શહેરી મિલકત માટે પ્રોપર્ટી કાર્ડ અથવા સંબંધિત સિટી સર્વે રેકોર્ડ તપાસી શકાય છે. જોકે, માત્ર રેવન્યુ નોંધ કે પ્રોપર્ટી કાર્ડમાં નામ હોવું જ દરેક કિસ્સામાં અંતિમ અને નિર્વિવાદ માલિકીનો પુરાવો નથી. માલિકીના મૂળ દસ્તાવેજો અને હકોની કાનૂની તપાસ પણ જરૂરી છે.

2. વેચનાર પાસે કેટલો હિસ્સો છે તે જાણો

સંયુક્ત માલિકીની મિલકત ખરીદતી વખતે સૌથી મહત્ત્વનો પ્રશ્ન એ છે કે વેચનારને મિલકતમાં કેટલો હિસ્સો મળેલો છે.

ધારો કે એક મકાન બે ભાઈઓની સંયુક્ત માલિકીનું છે. એક ભાઈ પોતાનો કાયદેસર હિસ્સો વેચવા માંગે છે. આવી સ્થિતિમાં ખરીદનારને એ સમજવું જરૂરી છે કે તે ભાઈનો હિસ્સો ખરીદી રહ્યો છે કે સમગ્ર મકાન ખરીદવાનો દાવો કરવામાં આવી રહ્યો છે.

સંપત્તિ હસ્તાંતરણ અધિનિયમ, 1882ની કલમ 44 મુજબ, ચોક્કસ શરતોને આધીન રહીને સહમાલિક પોતાના હિસ્સાનું હસ્તાંતરણ કરી શકે છે. પરંતુ તેના આધારે ખરીદનારને આપમેળે સમગ્ર મિલકતનો વિશિષ્ટ માલિકી હક કે ચોક્કસ ભાગનો અલગ કબજો મળી જાય એવું નથી. હિસ્સાની કાનૂની સ્થિતિ અને મિલકતની વહેંચણી તપાસવી જરૂરી છે.

3. દરેક સહમાલિકની સંમતિ જરૂરી છે કે નહીં?

આ પ્રશ્નનો જવાબ મિલકતની સ્થિતિ અને વેચાણના પ્રકાર પર આધારિત છે. જો કોઈ વ્યક્તિ માત્ર પોતાનો કાયદેસર હિસ્સો વેચે છે, તો દરેક સહમાલિકની સંમતિ દરેક કિસ્સામાં ફરજિયાત હોય એવું નથી. પરંતુ જો સમગ્ર મિલકત વેચવાની હોય, તો સામાન્ય રીતે તમામ સંબંધિત માલિકોના કાયદેસર હકો અને જરૂરી અધિકૃતતા તપાસવી જરૂરી બને છે.

કેટલીક મિલકતોમાં કૌટુંબિક વહેંચણી, વારસાઈ હકો, કરારની શરતો અથવા અન્ય કાનૂની પ્રતિબંધો લાગુ હોઈ શકે છે. તેથી માત્ર એક વ્યક્તિના કહેવા પર કે “આખું મકાન મારું છે” વિશ્વાસ કરીને ખરીદી કરવી જોખમી બની શકે છે.

ખરીદનારએ વેચાણ દસ્તાવેજમાં સ્પષ્ટ કરાવવું જોઈએ કે કયો હિસ્સો વેચવામાં આવી રહ્યો છે, વેચનાર પાસે તે હિસ્સો હસ્તાંતરિત કરવાનો અધિકાર છે કે નહીં અને અન્ય વ્યક્તિઓના કયા અધિકારો યથાવત્ રહેવાના છે.

4. મિલકત પર લોન, બોજો કે કોર્ટ કેસ છે કે નહીં?

મિલકત ખરીદતાં પહેલાં તેની સાથે જોડાયેલી નાણાકીય અને કાનૂની જવાબદારીઓ તપાસવી જોઈએ. મિલકત બેંક પાસે ગીરો મૂકેલી હોય, તેના પર અન્ય બોજો હોય અથવા માલિકી અંગે કોર્ટમાં વિવાદ ચાલતો હોય, તો ખરીદનાર માટે મુશ્કેલી ઊભી થઈ શકે છે.

તે માટે ઉપલબ્ધ નોંધાયેલ દસ્તાવેજો, બોજા સંબંધિત રેકોર્ડ, લોનની સ્થિતિ અને સંબંધિત કોર્ટ કેસોની તપાસ કરવી યોગ્ય છે. માત્ર વેચનારના મૌખિક નિવેદનના આધારે મિલકત નિર્વિવાદ છે એવું માની લેવું નહીં.

જો મિલકત અંગે પહેલેથી જ કોઈ દાવો કે વિવાદ ચાલતો હોય, તો વેચાણના કાનૂની પરિણામો સમજ્યા વિના સોદો પૂર્ણ કરવો યોગ્ય નથી.

5. વારસામાં મળેલી સંયુક્ત મિલકત ખરીદતી વખતે સાવચેતી

વારસામાં મળેલી મિલકતમાં એક કરતાં વધુ વારસદારોના હકો હોઈ શકે છે. ક્યારેક વારસાઈ નોંધ થઈ ગઈ હોય છે, પરંતુ મિલકતની કાયદેસર વહેંચણી થઈ હોતી નથી. આવી સ્થિતિમાં કોઈ એક વારસદાર ચોક્કસ ભાગ પોતાનો હોવાનું કહીને વેચાણ કરવા માગે, તો ખરીદનારએ તેના હકની ચકાસણી કરવી જરૂરી છે.

મૃતકની વસિયત, લાગુ પડતા વારસાઈ કાયદા, વારસદારોની વિગતો, અગાઉ થયેલી વહેંચણી અને અન્ય સંબંધિત દસ્તાવેજો તપાસવા જોઈએ. દરેક વારસાઈ વિવાદમાં તમામ વારસદારોના હકો સરખા જ હોય એવું નથી; લાગુ પડતા કાયદા અને હકીકતો મુજબ હિસ્સો નક્કી થાય છે.

6. જમીન કે મકાનનો કબજો સ્પષ્ટ છે કે નહીં?

મિલકતના દસ્તાવેજો યોગ્ય હોવા છતાં વાસ્તવિક કબજાને લગતી મુશ્કેલી હોઈ શકે છે. સંયુક્ત મિલકતમાં કોઈ સહમાલિક રહેતો હોય, કોઈ ભાડૂતનો કબજો હોય અથવા મિલકતનો કોઈ ભાગ અન્ય વ્યક્તિ વાપરતી હોય, તો આ બાબતો ખરીદી પહેલાં જાણી લેવી જોઈએ.

જો ખરીદનાર કોઈ ચોક્કસ રૂમ, માળ, દુકાન કે જમીનનો અલગ ભાગ મેળવવા માગે છે, તો તે ભાગ કાયદેસર રીતે અલગ ફાળવાયેલો છે કે નહીં તે તપાસવું જોઈએ. માત્ર મૌખિક સમજૂતીના આધારે ચોક્કસ ભાગ પર વિશિષ્ટ હક મળશે એવું માનવું યોગ્ય નથી.

7. વેચાણ દસ્તાવેજમાં કઈ બાબતો સ્પષ્ટ હોવી જોઈએ?

સંયુક્ત મિલકતની ખરીદીમાં વેચાણ દસ્તાવેજમાં વેચનારની માલિકી અને હિસ્સાની વિગતો, મિલકતનું સંપૂર્ણ વર્ણન, ખરીદીની કિંમત, ચુકવણીની શરતો અને ખરીદનારને મળતા અધિકારો સ્પષ્ટ હોવા જોઈએ.

જો અન્ય સહમાલિકો પણ વેચાણમાં સામેલ હોય, તો તેમની ભૂમિકા અને જરૂરી સહી યોગ્ય રીતે દસ્તાવેજમાં દર્શાવવી જોઈએ. વેચનાર માત્ર પોતાનો હિસ્સો વેચતો હોય, તો દસ્તાવેજમાં સમગ્ર મિલકત વેચાઈ રહી હોય તેવો ખોટો અર્થ નીકળે નહીં તેની કાળજી લેવી જોઈએ.

જ્યાં કાયદા મુજબ નોંધણી જરૂરી હોય, ત્યાં લાગુ પડતી નોંધણી પ્રક્રિયા પૂર્ણ કરવી જોઈએ. માત્ર નોટરી કરાવવાથી દરેક પ્રકારના મિલકત હસ્તાંતરણની કાનૂની જરૂરિયાત પૂર્ણ થઈ જાય એવું નથી.

8. ગુજરાતમાં મિલકત ખરીદતાં પહેલાં કઈ તપાસ કરવી?

ગુજરાતમાં મિલકતના પ્રકાર પ્રમાણે સંબંધિત દસ્તાવેજો અને સરકારી રેકોર્ડ તપાસવા જોઈએ. ખેતીની જમીન માટે 7/12, 8-A અને લાગુ પડતી હકપત્રકની નોંધો તપાસી શકાય છે. શહેરી મિલકત માટે પ્રોપર્ટી કાર્ડ, સિટી સર્વે રેકોર્ડ, અગાઉના વેચાણ દસ્તાવેજો અને લાગુ પડતા મંજૂરી દસ્તાવેજો તપાસવા જરૂરી બની શકે છે.

જમીનના વ્યવહારમાં લાગુ પડતી ખેતીની જમીન સંબંધિત કાનૂની મર્યાદાઓ, પરવાનગીઓ અથવા અન્ય શરતો પણ તપાસવી જોઈએ. દરેક ખરીદનાર ખેતીની જમીન ખરીદી શકે છે એવું માનવું નહીં; ખરીદનારની સ્થિતિ અને જમીનના પ્રકાર પ્રમાણે નિયમો અલગ હોઈ શકે છે.

ગુજરાત સરકારના મહેસૂલ વિભાગની વેબસાઇટ પર 7/12, પ્રોપર્ટી કાર્ડ, દસ્તાવેજ નોંધણી અને અન્ય સંબંધિત ઓનલાઇન સેવાઓ ઉપલબ્ધ છે. આ રેકોર્ડ પ્રાથમિક તપાસમાં ઉપયોગી છે, પરંતુ જટિલ માલિકી વિવાદમાં કાનૂની દસ્તાવેજોની સ્વતંત્ર તપાસનું સ્થાન લેતા નથી.

નિષ્કર્ષ

સંયુક્ત માલિકીની મિલકત ખરીદતી વખતે માત્ર ઓછી કિંમત અથવા વેચનારની ખાતરીને આધારે નિર્ણય ન લેવો જોઈએ. મિલકતના અસલ માલિક, વેચનારનો હિસ્સો, અન્ય સહમાલિકોના અધિકારો, કાનૂની બોજો, કબજો અને નોંધણી સંબંધિત બાબતોની યોગ્ય તપાસ કરવી જરૂરી છે.

ખરીદી પહેલાં દસ્તાવેજોની કાનૂની તપાસ કરાવવાથી ભવિષ્યમાં ઊભા થઈ શકે તેવા વિવાદોનું જોખમ ઘટાડવામાં મદદ મળે છે. મિલકતનો સોદો મોટું નાણાકીય રોકાણ હોવાથી સાવચેતીપૂર્વક અને કાયદેસર પ્રક્રિયા દ્વારા આગળ વધવું હિતાવહ છે.

કાનૂની નોંધ: આ લેખ માત્ર સામાન્ય કાનૂની જાગૃતિ માટે છે. તે કોઈ ચોક્કસ મિલકતના વ્યવહાર માટેની કાનૂની સલાહ નથી.